상생임대인 기준[비과세 2년 거주요건 면제](2022.06.24 배포)

다주택자들의 여러가지 상황들을 고려해서 
상생임대주택 양도세 특례 10문 10답이 올라왔는데
기획재정부 보도참고자료를 읽어봐도 무슨말인지 이해가 안되시는 분들을 위해

다시 한 번 더 쉽게 해석해드림. 빨간색 해석부분을 읽어보시면 간단하게 정리될 것 같아요

 

아래 해석부분을 한번 더 읽어보면서 비과세 면제기준을 한 번 계산해보세요

 

 

 

 

220623 상생임대주택 양도세 특례 10문 10답.pdf

0.67MB

 

(질문1) “상생임대주택”으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 
거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?

(답변1) 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로
양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

[해석] :  최종 2주택인 상태에서 나머지 1주택을 양도시 실거주 2년 없어도 비과세 적용 가능!

 

(질문2) “상생임대차계약”으로 인정받기 위해서는 “직전 임대차계약” 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이 때
“직전 임대차계약”이 무엇인가요?

(답변2) “직전 임대차계약”이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과
새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기
전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이
승계받은 경우는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않습니다.

[해석] : 계약기간이 남은 세입자가 있는 집을 매수한 경우, 승계받은 직전 임대차계약은 "직전 임대차계약"에
해당되지 않기 때문에 주택을 새로이 취득하고 체결한 계약건을 의미함!
새로 쓴 계약건으로 5%이내 이하 인상해야 "상생임대차계약으로 인정받음"

 

(질문3) “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임차인이 
동일해야 하나요?

(답변3) 아닙니다. “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 
임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

[해석] : 임차인이 변경되어도 임대로 5%이하 인상을 준수한다면 상생임대인으로 비과세적용함!

 

(질문4) “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약” 사이에 시간적 
공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?

(답변4) 그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 
유지될 필요는 없습니다.

[해석] : 임대 공백이 있어도 상생임대인으로 비과세적용함!

 

 

(질문5) “상생임대차계약”을 언제까지 체결해야 “상생임대주택”으로
인정받을 수 있나요?

(답변5) 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 
체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.

[해석] : 적용기간 24년 12월 31일까지 계약체결+계약금 지급이 확인되면 적용대상!

 

(질문6) 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 “상생임대차계약”으로 인정되나요?
(답변6) 가능합니다.

 

(질문7) 등록임대주택사업자의 임대주택도 “상생임대주택”이 될 수 있나요?
(답변7) 가능합니다.

 

(질문8) 임대주택이 다가구주택*인 경우 “상생임대주택”으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 “상생임대차계약”을 체결해야 하나요?

(답변8) 추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

[해석] : 계약조건 상관없이 1년 6개월 이상 임대시 상생임대차계약으로 인정

 

(질문9) “직전 임대차계약”에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 “상생임대차계약”에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?

(답변9) 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.

아래의 경우 모두 상생임대차계약으로 인정
➊ 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 1년 7개월만 실제 임대한 경우
➋ 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우
➌ 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우

실제 임대기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 경우 미인정으로 양도세 과세함

 

(질문10) “상생임대차계약”을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?

(답변10) 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔ 월세 전환율) *을 활용하여 계산합니다.

□ 예1 *) 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 함

□ 예2 *) 월세보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환 하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 전세보증금을 1억 8천 9백만원 이하로 설정해야 함